リフォーム基礎知識 2026.09.04

長野県のホームインスペクション｜費用と流れ、寒冷地で必ず見るべき5箇所

中古の戸建てを買うとき、あるいは実家をリフォームするとき、いちばん怖いのは「開けてみたら想定外だった」です。

これを減らす方法が、建物の状態を第三者に調べてもらうホームインスペクション（住宅診断）です。買ってからでは値段の交渉も、やめるという判断もできません。この記事では、費用と流れ、そして長野県で必ず見てもらうべき箇所を整理します。

1. ホームインスペクションと建物状況調査

よく似た2つの言葉があります。中身は重なりますが、位置づけが違います。

	ホームインスペクション	建物状況調査
位置づけ	民間サービスの総称	宅地建物取引業法にもとづく制度
実施者	建築士・住宅診断士など	国土交通省の登録講習を修了した建築士
調査範囲	依頼内容による	構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防ぐ部分
方法	目視・非破壊が基本	同左
使いみち	購入判断・改修計画	重要事項説明・既存住宅売買瑕疵保険

「ホームインスペクション」は民間サービスの総称で、法令上の用語ではありません。宅地建物取引業法が定めているのは建物状況調査で、国土交通省の登録講習を修了した建築士が、既存住宅状況調査方法基準にしたがって行います。不動産会社から「インスペクション」と言われたとき、どちらを指しているかは確認してください。

2018年4月に施行された改正宅地建物取引業法で、中古住宅の売買では、不動産会社が調査業者のあっせんができるかどうかを媒介契約書に記載し、調査済みなら重要事項説明でその結果の概要を説明することになりました。あっせんの説明が義務なのであって、調査そのものは義務ではありません。受けるかどうかは買主が決めます。

なお、重要事項説明の対象になるのは調査を実施してから1年以内の結果です。それより古い調査結果しかない物件は、説明の対象になりません。

2. 費用と所要時間

区分	内容	費用の目安	所要時間
基本の調査	目視・非破壊。基礎、外壁、屋根、小屋裏、床下、開口部	5万〜 10万円	2 〜 4時間
詳細な調査	機器を使う。含水率、鉄筋探査、赤外線など	10万〜 20万円	半日〜 1日
耐震診断（一般診断法）	図面と現況から評点を算出	無料〜 15万円	現地調査は数時間

※金額と期間は一般的な相場をもとにした目安です。建物の規模・状態・依頼先によって変わります。

耐震診断は、自治体が無料または低額で実施していることがあります。旧耐震の木造住宅なら、まず市町村の窓口に確認してください。制度の内容は耐震リフォーム補助金の制度と費用相場にまとめています。

3. 何を見てもらえるのか

基本の調査で見るのは、構造と雨水の2系統です。

基礎：ひび割れの幅と位置、不同沈下の有無
外壁：ひび割れ、シーリングの劣化、浮き
屋根：ずれ、割れ、雨樋の状態（地上や小屋裏からの確認）
小屋裏：雨漏りの跡、構造材の腐朽、金物の有無
床下：土台の腐朽、シロアリの痕跡、配管の漏れ、断熱材の状態
室内：床の傾き、建具の建て付け、結露やカビの跡

重要なのは、これが目視と非破壊で分かる範囲に限られることです。壁の中や、点検口がなく入れない床下は見られません。調査報告書に「確認できなかった範囲」が書かれているかを必ず確かめてください。

4. 長野県で追加して見てもらうべき5箇所

寒冷地では、温暖地の標準的な調査項目だけでは足りません。依頼するときに、次の5点を明示的に伝えてください。

① 屋外配管の位置と凍結対策

給水管が凍結深度より浅い位置に埋まっていないか、露出配管に保温と凍結防止帯があるか。冬に破裂すれば、修理費に加えて水浸しの被害が出ます。

② 基礎と土間の凍上によるひび割れ

凍結融解を繰り返すと、基礎や玄関の土間にひび割れや浮き上がりが出ます。構造に関わる幅かどうかは、素人には判断できません。

③ 小屋裏の断熱と、すが漏れの痕跡

天井の断熱が薄い、または室内の暖気が小屋裏に漏れている家は、屋根の雪が解けて軒先で凍ります。小屋裏の野地板にシミがあれば、その兆候です。仕組みはすが漏れの原因と修理費用で解説しています。

④ 屋根の積雪への耐力と雪止め

雪の重みで垂木がたわんでいないか、雪止めが機能しているか、落雪の先に隣家や通路がないか。屋根の葺き替えは30坪で80万〜250万円かかるため、状態の把握は予算に直結します。

⑤ 断熱材の有無と厚み

床下と小屋裏からは、断熱材の状態がある程度見えます。壁の中は分かりませんが、この2箇所が無断熱なら壁も期待できません。断熱改修が必要かどうかの判断材料になります。

5. いつ受けるか

タイミング	目的	使いみち
購入の申し込み前	買うかどうかを決める	見送る判断ができる
売買契約の前	価格と条件の交渉	指摘事項を根拠に交渉する
リフォームの計画前	工事範囲を決める	見積もりの精度が上がる
引き渡し後	現状の記録	交渉には使えない