土地・物件探し 2026.09.03

長野県で土地を買う前に見るハザードマップ｜土砂災害レッドゾーンと浸水想定の読み方

2019年の台風19号で、長野市穂保の千曲川堤防が決壊しました。北陸新幹線の車両が水に浸かった映像を覚えている方も多いはずです。

長野県は山と川に囲まれた地形です。長野県の資料によれば、地すべり危険箇所は1,241箇所で全国1位、土石流危険渓流は5,912渓流で全国8位。土地を選ぶとき、価格や日当たりと同じ重みで確認すべき情報があります。

この記事では、何を、どこで、どう確認するかを整理します。すべて無料で、購入前に自分で調べられます。

1. 確認する4つのリスク

最初に見るべきサイトです。住所を入れると、洪水・土砂災害・津波などのリスクを地図に重ねて表示できます。全国どこでも同じ操作で確認できます。

市町村が独自に作成しているものです。避難所の位置や、地域固有の情報が載っています。役場のウェブサイトか窓口で入手できます。

県が指定した警戒区域を地図で確認できます。指定は随時追加されます。古い資料ではなく最新の情報を見てください。

宅地建物取引業者が仲介する場合、土砂災害警戒区域内かどうかは重要事項説明で告知される義務があります。ただし説明されるのは「区域内かどうか」であって、リスクの程度まで踏み込むとは限りません。自分でも地図を見てください。

レッドゾーンでは家が建てられないわけではありません。ただし、土砂の力に耐える構造（鉄筋コンクリートの壁を設けるなど）が求められ、建築費が数百万円上がることがあります。特定開発行為には知事の許可も必要です。

イエローゾーンに建築制限はありませんが、資産価値と売却のしやすさには影響します。将来売る可能性があるなら、その点も含めて判断してください。

ハザードマップには想定浸水深が色分けで示されています。0.5m未満、0.5〜3m、3〜5m…という区分です。

設計で対応できる余地があります。基礎を高くする（高基礎）、給湯器やエアコンの室外機を高い位置に設置する、分電盤を2階に置く。これらは新築時なら比較的少ない追加費用で実現できます。

ただし長野県では、基礎を高くすると玄関までの階段が増え、冬の凍結時に危険という別の問題が生まれます。設計者とよく相談してください。

災害リスクは、そのまま地盤改良費に跳ね返ります。

地盤改良は30万〜200万円の幅があり、土地の価格差を簡単に飲み込みます。土地の履歴から推し量る方法は地盤調査・地盤改良の費用にまとめています。

なお、2023年5月に盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）が施行され、土地の用途を問わず危険な盛土が規制されるようになりました。造成地を検討する場合は、造成が法に基づいて行われたものかを確認してください。

長野県は山がちな地形のため、リスクゼロの土地だけを探すと選択肢がほとんどなくなります。

現実的な判断はこうです。

区分	判断
レッドゾーン	避けるのが無難。建てるなら構造規制と追加費用を織り込む
イエローゾーン	リスクを理解したうえでなら可。価格は下がる
浸水深0.5m未満	基礎の高さで対応できる
浸水深3m以上	再検討を推奨
液状化の可能性	地盤改良の予算を厚めに見る